英國打工度假－尋找租屋歷程攻略，預算交通看屋到簽約

紀錄這次入境英國後，在倫敦尋找租屋處的筆記與經驗，以及自己的恐懼與面對。

設定租金預算

從 UK 政府所發布的最低基本薪資網頁中，得知每小時最低為 £7.83，考慮每週 40 小時，一年 52 週來計算，最低基本薪資年薪為 £16,285。

從 Glassdoor 抓取軟體工程師平均年薪，得知不同職稱上的薪資表格：

再加上一些額外來源，大概猜想軟體工程師在倫敦的薪水範圍，大概位於 £36,000 到 £60,000 之間。

以上所提都是指稅前年薪，使用 UK 年薪計算器，計算出實際拿到的薪水，整理成以下表格（提示：一年有 52 週）：

參考 UK 政府租屋指南所提到，大部分人能接受每個月稅後收入的 35% 作為房屋租金，考慮自我忍受後，自己訂下最多僅拿出稅後薪資的三分之一 (33.33%) 來當租金，整理成以下預算表：

由於不知道自己的行情價，故採用較悲觀的估算，如果自己僅能找到 £30,000 年薪的情況下，那麼初步規劃租屋預算，每月會是 £660.58，每週 £152.44。

倫敦區域交通

思考倫敦會有較多的軟體工程師機會，因此僅研究其倫敦交通與租屋區域，不考慮英國其他城市。

大倫敦 (greater london) 從中央市區向外擴展，分成數個 Zones，越靠近 Zone1 的房租價格會越高，反之價格會越便宜，但相反需付出較多的時間與金錢往返市中心。

整理 Oyster Card 往返不同區域的交通票價：

個人喜好在地圖上展開資訊，因此找到 London Transport Zone map，以方便自己辨別方位區域。

另外也整理 London Districts Map、London Postcode Map 以及 London Underground Map，以利之後租屋參考。（如何使用：下載其 KML，開啟 Mymap 新建地圖，建立圖層匯入該些 KML，之後再加上自己有興趣標誌）。

研究租屋類型

從 London Rents Map 搜尋租金資訊，發現大概只有雅房 (room) 才能符合預算，而套房 (ensuite)、單人公寓 (studio)、甚至多房公寓 (apartment) 就不敢多想了。

• 雅房 (room)，共用廚房，共用浴室
• 套房 (ensuite)，共用廚房，獨立衛浴
• 單人公寓 (studio)，獨立廚房，獨立衛浴 All in one
• 多房間公寓 (apartment)，幾房幾廳的公寓，通常是租給家庭

決定尋屋方向

租屋位置能儘量接近工作地點越近越好，而一開始沒有工作，便不知道工作地點⋯⋯。但可從科技公司的集中資訊，London TechMap，尋找 Digital Technologies 相關公司，發現大多集中在 Zone1 區域。

最後考慮預算與可能通勤時間，規劃尋找 Zone 2 區域的雅房三個月到半年的短租 (Room in flatshare)，之後等確定工作地點後，再考慮要不要搬家。

雖說尋屋區域選擇 Zone 2，但該區域還是非常廣大，到英國倫敦真的是亂槍打鳥，從租屋資訊網站約仲介就去看，發現該區域環境不喜歡就換，也參考臉書英國打工度假情報站社團的討論，最終集中在 Canada Water, HammerSmith, and Swiss Cottage 地區的尋找，甚至一度有考慮找 Acton and Stratford 等更遠的區域。

關於我尋屋的足跡紀錄。

租屋資訊尋找

在以下網站中尋找雅房 (room) 資訊：

• SpareRoom
  • 尋屋主力，其過濾器條件選擇非常強大，可過濾不找房仲
  • 透過地圖功能來尋找，可快速尋找到理想地點的物件 (靠近車站或是超市等等)
  • 花錢可看條件看起來不錯的 Early Bird 物件 (刊登七日內沒花錢的用戶，通常是房東或是房客)，但自己並沒有購買
  • 不考慮刊登過久的物件，通常是房仲公司的廣告
  • 遇到兩次邀請到辦公室聊聊，但僅能從資料庫照片看物件，但無法實際看屋的經驗
• Gumtree
  • 僅簡單尋找，但由於過濾器不像前面那麼方便，且又從其他文章看到其評價不是很好，便放棄使用
• EasyRoomMate
  • 有嘗試刊登廣告，但由於搜尋範圍設定太大，通常是離市中心較遠的物件會發邀請，一天能收到數十封看屋邀請，非常驚人
• Facebook Groups
  • 集中在 英國打工渡假情報站-租屋及二手買賣版
  • 物件選擇較少，租出去資訊也不一定會更新，好處是能用中文溝通 (?)

發送邀約看房

邀約訊息的一些提示：

• 問候訊息，如果對方沒有提供名字，寫 “Hello” 也是足夠的
• 標註你是誰，為什麼需要租房，名字務必給
• 提及在哪裡以及這則廣告物件是什麼，對方有可能同時管理多個出租物件
• 可詢問廣告中沒有註明且在意的一些事情，例如房仲費用 (agent fee, or admin fee)
• 不需要一開始提供太多個人隱私，例如性別年齡等等

綜合自己的交涉經驗來看，大多房仲房東會希望知道以下資訊：

• 名字 name
• 國籍 nationality
• 職業 occupation (working or student)
• 電話 phone
• 何時入住 move-in date

這次看房邀約，幾乎是透過 SpareRoom 的系統訊息，或者是手機簡訊 (text) 來邀約，因恐懼英文能力而沒有直接使用電話。

邀約訊息大多修改網路上的範本，最終整理成以下範本進行調整，有時候也會提供更多訊息，且在後續的溝通中勢必得提供電話，對方會使用手機簡訊來傳送該物件詳細地址。

Hi, [NAME],

My name is Siyuan, new to London from Taiwan, and I am writing in response to your rental posting on the SpareRoom for <Ad name & Ad number>.

I'm seeking a place to live starting at any time and finding a software engineer job.

I want to arrange an appointment to view the place. Please advise of your available times by texting or calling.

I look forward to hearing back from you.

或是指定時間的邀約：

HI, [NAME],

My name is Siyuan, new to London from Taiwan, seeking six months period room and can move-in at any time. I want to ask is this room still available? If so, could we make an appointment to view the room in tomorrow (<DATE>) afternoon (<TIME>)? 

I look forward to hearing back from you.

Many thanks.

之後的溝通大部分還是用文字，但有時候對方會直接打電話來，那就是訓練英文口說與聽力的時刻了。

看屋注意事項

• 大部分的資料都指出，找一個伴一起去看，多個人可用不同角度觀察房子
  • 只是這次只有我一個人，只能自己來
• 觀察物件周圍環境，且在不同時間來看，早上與傍晚環境可能不同
  • 這次邀約幾乎都提早抵達，在附近隨意走走並觀察行人，大概可知道這區的氛圍
  • 關於安全，可查詢 Metropolitan Police Service 所建立的犯罪資料
• 注意必備設施且是否正常運作
  • 大部分都有洗衣機 (washer)，但烘衣機 (dryer) 不常見
  • 有沒有公用的晾衣架 (clothes airer, drying rack)，不然之後得自己買⋯⋯
  • 廚房是否有烤箱、冰箱、或微波爐等
  • 衛浴設備的數量
  • 網路是哪家電信商的方案，最好能夠測速
    • 這個很重要，身為網路重度使用者，在這次租屋卻沒有仔細確認這部分
    • virgin media 光纖是一個不錯的選擇 (?)
• 其他自己在意租房的條件
  • 公寓房間數不要太多，租客少比較有品質
  • 不選擇客廳，擔心開聚會會太吵
  • 離車站要夠近，交通需要方便
  • 離超市要夠近，採買食品會比較容易

另外準備問題提問，房東房仲應該要能回答問題。自己從網路上獲取範本，整理成以下問題列表，若有些答案在其廣告能找到，便不會特別再詢問一次：

• How much is the monthly rent?
  • weekly rent 乘上 52 週，再除以 12 個月
• How long is the contract/rent period?
  • 通常會反問，想要多長的租期
  • 有些房東房仲說在固定期間 (fixed period) 合約結束後，可轉換成沒有簽訂結束日期的 rolling contract
  • 合約結束日期無法在 11-12 月，似乎是政府有規定不能在冬天流落街頭 (?)
• When does the rent need to be paid?
  • 大多是入住當天就得支付，看合約決定如何繳多少
    • 月繳 (pay monthly) 則一次支付一個月租金
    • 兩個禮拜繳 (pay per two weeks)，支付兩個禮拜的租金
  • 部分房東房仲可選擇月繳或是兩個禮拜
• When must the deposit be paid?
  • 大多是入住當天就得支付押金
• How to pay rent?
  • 確認支付方式，現金 (cash) 或是銀行轉帳 (bank transfer) 居多，房仲公司能提供信用卡 (credit) 支付，但須支付刷卡手續費
• Are bills included in the rent? If so, which ones?
  • Utility bills, gas, council tax, electricity, water, internet access
• How much is the deposit?
  • 押金最低從兩個禮拜起跳，通常不超過一個月 (以自己租雅房所遇到的經驗來說)
• Where will the deposit be kept?
  • 這問題尷尬，由於自己遇到大部分雅房租約，不是走 AST (Assured Shorthold Tenancy)，而是入住許可 License (as a lodge)，所以法律上沒有強制押金得放在 deposit protection scheme。有些房東房仲說可以放，但需要簽六個月以上的租約，或是需要收取放置於 protection 的費用
• When will get the deposit back?
  • 通常在租約結束後的十天內歸還，可能會被扣除其他費用，且沒有利息 (簽約前注意合約規定)
• How much notice do I need to give before moving out?
  • 離開前什麼時候要通知，對於沒有簽訂結束日期的 rolling contract 特別重要
• Will I get a signed copy of the contract?
• Are there working smoke alarms?
• Where’s the nearest tube station?
  • 看地圖實際走訪便能知道
• Will the landlord pay if something stops working? (such as the fridge, heating, etc.)
• When can I move in?
• When does rubbish get collected?
  • 每家每戶外面都會有垃圾桶，收集裝載放在外面該垃圾桶即可，清潔隊員會來收。有些則是有垃圾管道可以用。
• Does the property have WiFi/Broadband?
  • 對於網路重度使用者來說，最好要求現場連線測速，不然入住後會很尷尬⋯⋯
• Are you a member of ARLA, NALS, RICS, UKALA or The Law Society and also registered with a consumer redress scheme?
  • 有註冊的房仲可以安全 (?)，若發生問題不能解決也可以直接向該組織抱怨

租屋費用解說

• Holding deposit: 保證金
  • 簽約前給房仲或是房東的費用，要求保留物件不可租給其他人
  • 通常為一個禮拜租金（政府規定押金上限為一個禮拜）
  • 可放入押金，但後續放棄簽約則會被沒收
  • 支付前應該先詢問對方，查看其證件 (May I see your ID before putting holding deposit?)
    • 網路指南指出，沒有經過允許拍其證件相當沒有禮貌，較好的方式是筆記其證件資訊
• Tenancy deposit: 押金
  • 大致上會在兩個禮拜到五個禮拜房租（政府規定押金上限為五個禮拜）
  • 如果用現金繳，應拿到收據 (receipt)，且包含以下資料：
    • 對方名字 landlord’s name (or agent)
    • 物件地址 property address
    • 簽名 signature
    • 日期 date
• Rent: 房租
  • 看合約，可以是月繳 (pay monthly) 或是每兩個禮拜繳 (pay per two weeks)
• Contract/ agent/ administration fee: 合約仲介費 * 依這次尋找的經驗來看，最大不會超過兩個禮拜的租金 (maxinum: two week rent)
• Reference check fee (向前房東與房仲進行 reference check)
• Credit check fee: 信用檢查費
• Inventory check fee: 物件檢查費

在這次租雅房 (room) 經驗中，最後三項費用都沒有需要收取，甚至房仲笑說要如何對一個剛到倫敦的人，做 reference check 以及 credit check 呢？

關於簽約 License or Tenancy

之前尋找到的資料中，大部分都是保證短期租約 (assured shorthold tenancy: AST) 的資料。在此租約中，房客可以受到許多的法律保護，例如押金 (deposit) 必須放在租賃押金保護 (Tenancy deposit protection)，房東房仲不能擅自進入租賃的物件，若房東要驅離房客，也還得上法院請求驅離命令才行。

但在這次租雅房 (Room) 的經驗中，所遇到租屋管理公司的租約卻是入住許可證 (License)，這讓我思考尋找許久的資料，法律保護比 AST 少上許多，也不上用法院便可以執行驅離，最重要的是押金 (deposit) 並不需要放在租賃押金保護 (Tenancy deposit protection) 啊，所以在上節詢問「Where will the deposit be kept」顯得十分非常尷尬。

拿到合約應特別留意以下重點：

• 租約何時開始
• 房租以及何時繳納
• 是否有任何漲租金的規定
• 租約長度
• 房東名字與地址 (或是房仲)
• 包 Bills 的條款
• 房東與租客的責任

另外在簽約之前可到 Land Registry，線上刷卡查詢該物件的產權文件，研究迴避詐騙的可能性。(大部分物件應該只有 Freehold 永久產權登記，但有些公寓還有 Leasehold 租借產權登記)

附錄：面對心裡行動恐懼

初到倫敦拿完 BRP 後，給自己的目標便是先尋找到短居雅房，在 SpareRoom 操作介面上，發送訊息給房仲或是房東邀約看房前，紀錄自己內心的恐懼與面對：

• 電話溝通，對方可能聽不懂我要做什麼？
  • 沒差，只是放棄這次機會
• 不知道如何和對方安排時間，如何開始邀約？
  • 嘗試在網路上尋找範本
• 看完房間後，不知道要說些什麼？
  • 模擬可能的對話：Thank you. I need time to consider
• 擔心害怕受騙，損失金錢
  • 繳交現金給對方之前，得查看對方 ID (drive license 等)，並拿到收據 (receipt)
  • 一定得到現場看過物件
• 不知道還會遇到什麼問題？
  • 只能隨機應變了，聽不懂就問吧
• 如何繳交租金與費用？
  • 詢問是否能用信用卡或是現金
  • 如果只能銀行轉帳 bank transfer，只能先放棄
• 合約書該要如何看？
  • 慢慢看，並注意其細節

跟房仲 (agent) 與房東 (landlord) 邀約看些物件後，發現邀約看房是越來越有信心，但對於如何選擇物件與簽約，可說是越來越不肯定，冒出其他恐懼：

• 什麼是自己喜歡的地方，想要怎樣的物件？
  • 靠近車站，交通方便
  • 附近得要有公園
  • 雙人房空間 (double room)，必須有桌子
  • 要有對外窗 (法律規定一定要有，否則那是櫥櫃 cupboard)
  • 最好離超市近
  • 希望在白人區？為什麼？
• 要如何跟室友 (flat mates) 相處呢？
  • 只能順其自然了
• 有些房仲房東沒有回應，令人沮喪
  • 自己得處理的課題，也許已經租出去了

附錄：自己簽約的經驗

最終選擇在 Canada Water 附近議會公宅 (council house) 落腳，車站交通方便擁有 Jubilee line 地鐵以及 Overground 電車兩條線路，附近公園也很多，離泰晤士河畔 (River Thames) 又很近，更重要的是附近大型賣場 Surrey Quays Shopping Centre，擁有超大的 Tesco Extra 超市，一英鎊商店 Poundland 以及生活百貨 The Range。

因此接受租賃公司雅房 (room) 的 License 合約，在正式簽約之間，自行先到 Land Registry 付費調閱其產權登記。

再到其辦公室現金繳房仲費 (admin fee)，查看房仲的證件，並提供 BRP 以及護照證件供其影印，房仲會檢查是否有擁有合法租屋的權利，離開前也要份 License 合約副本，讓自己好好研讀研讀，確保合約沒有問題後才簽署。（入住當天才簽署合約，因此擁有四到五天可以研究）

簽署合約當天才繳納保證金 (deposit fee) 以及前兩個禮拜租金 (rent)，在簽約前自己還詢問許多不明白的地方，能感受到房仲有點不耐煩，甚至還說你太擔心了這些話，不過還是確認所有疑點後，才正式簽署合約，租客與房仲各持一份。

• 雖然說是包 Biills，合約上寫整層燃氣費 (gas) 與電費 (electricity) 僅支付 100 英鎊，多支出需要由租客共同負擔，因此詢問冬天可能的費用，房仲說通常不用需要額外付，這是提醒大家節約能源的條款
• 關於房客責任 (Licensee) 的確認，例如 check-out 時間是在租約結束的什麼時候，check-out 須繳交額外費用等等
• 因只先簽三個月的租約，再次確認延續合約的費用 (cost of extending agreement)，以及什麼時候得說要續約 (notice)
• 合約上寫網路僅是額外的設施，不保證其運作與否⋯⋯

至於與其他房客相處的問題，如何使用廚房設備，共用區域的整理與清潔責任，微波爐與網路設備的損壞處理，那又是另外一個議題了。

更新 (2018-12-19)：簽署的許可證租賃合約 (License renting agreement)。

附錄：參考資料

尋找租屋前的一系列研究資料 (大多是 Assured Shorthold Tenancy)，有部分在搭乘飛機時研究，有些則是到倫敦後才在尋找，畢竟很多陌生的專有名詞，得花上許多時間研究啊。

• Where to Live in London as a Young Professional
• 10 top tips to find a property to rent in London
• Moving to London? Ultimate 2017 Living
• How to find accommodation in London
• How to Find a Place to Rent in London
• Rental fees: what to expect
• Tenant Fees Act - GOV.UK
• Assured shorthold tenancies - Shelter England
• How to rent: the checklist for renting in England - GOV.UK
• Landlords and letting agents – what’s the difference?
• 6 Ways To Spot A Fake Real Estate Agent
• Could You Spot a Fake Letting Agent ?
• 7 ways to protect yourself against rip off letting agents
• Tenancy Agreements 33 days of Tips Day 3 – Tenancy or License?
• Are you a tenant or licensee?
• The six most important elements of a tenancy or lease
• Renting property on a license
• What rights do lodgers have?