英國小白買房筆記：倫敦自住購屋流程經驗與費用心得
想買房的起心動念，要遙想四年前的某個時間點，突然發現朋友圈都在討論買房，說是因為倫敦租房太貴了，考慮自己買房自住，那時候每個月還利息與本金跟租金差不多，再加上隨著利率水漲船高，租金也是一直往上跑……。在不停接受登上階梯 (climb the ladder) 訊息後，也好想要自己有一個空間。
雖然別人一起分享公寓空間，有室友的生活沒有什麼不好，能互相尊重也不是太大問題，而且現在以整體的成本來考量，還可以比較省錢。但還是懷念那段一個人獨居的時光，再怎麼邋遢也沒有關係，而且所有空間都可以利用，想要如何使用客廳與廚房，也不需要綁手綁腳的。
隨著 2023年 - 2024 年利率不斷調高，觀察到倫敦市區房價明顯調降，參考一些金融分析，覺得去年 2024 年會是一個好時機進場，二月從台灣回來倫敦後，也開始加入看房的行列，這是一場辛苦的旅程。
買房概要
經過這一次的買房經驗後，如果要整理一份概要，那大概會是以下幾點：
- 確認資金來源
- 如果是來自於英國存款帳戶 (e.g. ISA or bank accounts)，那通常準備 account statements 即可
- 如果是來自於海外，需要洽詢專門律師，提供資金證明不是洗錢 (money wash)
- 需要至少準備總價 10% 頭期款 deposit，在還沒有拿到公民的前提下
- 了解貸款額度
- 如果需要向英國 lenders 貸款，例如英國銀行 HSBC, Barcalys, Harlifx, 或是其他資金來源等等，通常最多能借稅前年薪的 4.5 倍
- 如果需要向台灣的銀行貸款，需要洽詢專門的 brokers，確保該銀行有經營海外房地產抵押業務
- 開始預約看房
- 選定喜歡的區域，開始預約看房
- 打電話預約是最快的，線上郵件預約非常沒有效率
- 沒有遇到仲介 agents 要求看 mortgage principle 的，他們只是詢問有沒有 broker 聊過，並且推薦他們的合作的 brokers
- 出價開始交易
- 多看幾間物件，大概會有一個價格概念
- 出價討價還價是可能的，只是我沒有經驗能夠分享
- 等待完成交屋
- 選定 brokers 跑貸款流程，全現金買房不需要
- 委託 solicitors 跑文件以及合約流程
- 尋找 surveyers 檢查物件，非必要但可當作買個安心保險
- 交換合約 (exchange day)
- 這天雙方會正式簽署並交換合約文件，通常同時需要支付 10% 的押金 (deposit)
- 從這一刻開始，交易具有法律約束力，若買家反悔通常會沒收押金
- 完成交屋 (completion day)
- 買賣雙方在這天完成資金交割，房屋所有權轉移
- lenders 會在這天將貸款款項匯給賣方 solicitors
- solicitors 會通知你可以拿鑰匙，正式入住
關於整個流程的角色
Agents 仲介
大部分房產物件通常都是由賣家委託 agents 尋找買家，除非是賣家自行銷售（例如使用 Purplebricks 這類平台），買家通常不需要支付仲介費用，這筆費用由賣方承擔。agents 的主要職責包括：
- 帶看物件
- 回答關於物件或周邊區域的問題
- 協調買賣雙方溝通與出價流程
- 持續追蹤交易進度
- 推薦合作的 brokers (房貸經紀人) 與 solicitors (律師)
以這次購屋經驗來說，由 agents 推薦的 brokers 或 solicitors 收費通常較高，跟自己尋找的比較起來，但由於他們彼此之間已有合作關係，溝通流程應該順暢許多。若自行尋找，雖然可能節省費用，但在溝通或進度協調上可能需要花更多心力，尤其 agents 找不到 solicitors 時，會打電話來詢問你發生什麼事情⋯⋯。
Brokers (房貸經紀人)
如果打算貸款買房，brokers 扮演重要角色，他們負責：
- 評估財務狀況與貸款資格
- 比較不同銀行的貸款選項
- 協助申請貸款原則同意書 (mortgage in principle)，少部分仲介在帶看房前，會要求查看
- 代表買家與貸款機構 (lenders) 溝通，並追蹤申請進度
部分房貸經紀人會收取固定費用 (例如 £300 ~ £1000），也有些是免費的，由銀行支付佣金，合作前可詢問清楚。
當然也可以選擇自行聯絡銀行或其他貸款機構申請貸款，例如 HSBC、Barclays、Halifax 等等。這種方式適合熟悉流程、財務狀況單純的買家。不過要注意，有些優惠貸款方案僅透過房貸經經紀人才能取得。
處理產權與合約的律師 (Solicitors)
Solicitors 負責法律相關程序與合約處理：
- 產權查核與地契確認（title check）
- 撰寫與審閱買賣合約
- 與對方律師溝通協調
- 安排交換合約 (exchange of contracts)，這是買賣雙方正式承諾交易的關鍵時刻，一旦交換完成，雙方都具有法律責任完成交易
- 處理資金交割與完成交屋（completion）
選擇一位效率高、溝通清楚的律師能有效縮短交易時間，也能幫助在交換合約前完成所有必要的法律與風險審查。
不過以我這次實際交易的經驗來說，solicitors 的回覆效率真的不高。即使有疑問或需要進一步確認進度，通常發信是很久才回，或是不回覆，打電話到辦公室也可能聯絡不到人。中間甚至發生 agents 多次打電話來詢問進度，表示他們也無法聯絡到我的 solicitor，導致很多時程無法確認。雖然最後交易順利完成，但過程中的溝通斷層確實帶來不少壓力與不安，尤其是一個積極追蹤的 agents。
關於這次詢價的經驗，發現透過第三方網站找的 solicitors，或是透過 agents 推薦的 solicitors，報價普遍都比較高。最後會選擇這間，是因為朋友之前用過，價格也最低。不過或許也正因為如此，他們現在忙到幾乎聯繫不上，和朋友當時的順利經驗剛好相反。
房屋檢查師（Surveyors）
Surveyors 負責對物件進行結構與風險評估，雖然不是法定必要流程，但非常建議進行，尤其是購買非新建物件時，就像買保險一樣，是為了避免未來承擔預期之外的大筆維修費用。主要工作包括：
- 檢查房屋的結構、潮濕問題、維修狀況等潛在風險
- 根據檢查結果，提供 HomeBuyer Report 或 Building Survey 等專業報告
- 協助買家判斷是否要繼續購買，或作為與賣方議價的依據
建議尋找具備 RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors，皇家特許測量師學會_ 認證的檢查師，這是業界最具公信力的專業資格。RICS 認證的檢查師通常受過專業訓練，報告也較為標準且可信。報告類型依詳細程度分為不同等級：
- Level 1：最基本的報告，僅提供房屋整體狀況摘要
- Level 2：針對結構、潮濕、屋況等進行檢查，並提出維修建議
- Level 3：最詳盡的等級，會包含細節檢查、結構分析，甚至潛在維修成本估算
各項費用
筆記這次的費用，由於是在 2025 年前完成交易，所以不需要印花稅 (stamp duty land tax)，另外也不列出其他稅務：
| 項目 | 費用 | 備註 |
|---|---|---|
| Solicitors | £2870.34 | 朋友資訊 |
| Brokers | £250.00 | 仲介推薦 |
| Surveyors | £780.00 | 上網尋找 (RICS Level 3) |
| Agents | £0.00 |
個人交易時間表
- 09-03-2024 開始看房
- 11-05-2024 看到一間五年內蓋好的二手房子，還算喜歡
- 13-05-2024 下了一個報價 (offer) 與討價還價
- 15-05-2024 賣家口頭同意報價
- 16-05-2024 第二次看房，agent 推薦並介紹了 broker，同時也發送了需要的身份證明文件
- 17-05-2024 冰島旅行開始
- 18-05-2024 broker 回報已送出 mortgage 申請
- 22-05-2024 agent 回報 lender 派人去做 property valuation
- 27-05-2024 冰島旅行結束
- 28-05-2024 agent 什麼時候能提供 solicitor 資料，開始尋找，透過朋友與網路推薦，拿到四家律師行的報價
- 29-05-2024 broker 回報 lender 已收到 property valuation 報告，要求過往簽證資料以利貸款審核
- 30-05-2024 向 agent 介紹選定的律師 solicitor，agent 發送銷售備忘錄
- 03-06-2024 agent 詢問是否有 private surveys？沒有的話會加速銷售進程，開始尋找 RICS surveyors…
- 04-06-2024 solicitor 發信詢問證件檢查
- 07-06-2024 指定委託 surveyor，由他們向 agent 預約房屋檢查時間
- 08-06-2024 收到來自 HSBC 的貸款正式批核
- 19-06-2024 surveyor inspection day，房屋檢查日
- 24-06-2024 收到來自於 surveyor 的房屋檢查報告
- 17-08-2024 agent 打電話來談交換合約和交屋的日期
- 29-08-2024 與 solicitor 見面，簽訂契約
- 05-09-2024 合約交換前，第三次看房，與賣方討論進程
- 10-09-2024 轉移必要 10% 押金到 solicitors 公司帳戶
- 12-09-2024 合約交換 contract exchange，此時反悔押金拿不回來
- 24-09-2024 轉移剩下 15% 頭期款到 solicitors 公司帳戶
- 自己一次性支付了總共 25% 作為頭期款
- 27-09-2024 前往加拿大旅程
- 14-10-2024 加拿大旅程結束
- 14-10-2024 完成交易 (completion day)，從 agent 辦公室拿到鑰匙
- 14-01-2025 收到土地註冊局 (Land Registry) 的來信，房產已正式註冊
有房之後呢？
有人努力追求擁有「家」的穩定感，認為買了房才算真正開始人生，才能放心去享受快樂的生活。確實，房子這個昂貴的奢侈品，帶來了專屬的個人空間，可以盡情購物、隨心所欲地布置。然而，每個月的支出也不再輕鬆。相比過去租屋，如今每月得多撥出 £1,000 來支付房貸、水電等費用，少了這筆可支配的收入，手頭自然變得緊張了些。
此外，購屋後才逐漸浮現的各種問題，後續的整修與維護，也都需要花費心力與金錢。說是甜蜜的負擔，或許也沒錯吧。總的來說，買房和租屋各有優缺點。至少可以確定的是，我發現自己並不是堅持「一定要有房」的那種人，租屋同樣能過得很自由自在，畢竟手頭每個月會比較寬裕些。人生，真是不簡單啊。